行業(yè)資訊

    3月31日, 停牌兩月的大成股份(600882)披露重大資產(chǎn)重組預(yù)案,公司擬置出所有資產(chǎn),同時(shí)購買華聯(lián)礦業(yè)100%股權(quán),變身為以鐵礦石采選為主營(yíng)業(yè)務(wù)的礦業(yè)企業(yè).
    在如今"以礦為王"的時(shí)代, 上述消息被市場(chǎng)理解為重大利好.復(fù)牌后,大成股份連收7個(gè)漲停板,區(qū)間最大漲幅將近130%,而同期大盤漲幅僅4.4%.
    但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn), 大成股份旗下?lián)碛卸喾貕K,其中有5幅已被劃歸商業(yè),居住,公共設(shè)施用途,參考市場(chǎng)價(jià)格,其價(jià)值遠(yuǎn)超過擬注入鐵礦資產(chǎn)的預(yù)估值.所以僅從公司重組預(yù)案來看,此次資產(chǎn)重組對(duì)大成股份是一條徹頭徹尾的利空!
    記者參照周邊地塊價(jià)格估算出公司土地價(jià)值約28. 9億元.而在公司公布的重組預(yù)案中, 這部分土地價(jià)值不超過1.87億元,均價(jià)僅7.04萬元/畝.2010年末,大成股份的凈資產(chǎn)為3.53億元,如果考慮上述土地的價(jià)值,公司實(shí)際凈資產(chǎn)將達(dá)到30億元以上,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過擬置入資產(chǎn)華聯(lián)礦業(yè)19億元的預(yù)估值.
    但在重組預(yù)案中,擬置出凈資產(chǎn)預(yù)估值僅為3.8億元,與上述估算數(shù)據(jù)相去甚遠(yuǎn).相反,華聯(lián)礦業(yè)凈資產(chǎn)預(yù)估值的增值率達(dá)到了130%.
    大成股份對(duì)擬注入資產(chǎn)大幅拔高,卻對(duì)自有土地以"白菜價(jià)"計(jì)量,其中的邏輯何在?
    坐擁177萬平方米土地
    表面上看, 業(yè)績(jī)平淡的大成股份很難進(jìn)入投資者視野.但一位知情人士介紹,大成股份擁有不少土地, 其中有相當(dāng)部分還是商業(yè)用地,升值潛力巨大.但公司多年來對(duì)于手中土地卻諱莫如深,并未作出完整的披露.
    "我們都認(rèn)為該部分土地是公司最大的隱形價(jià)值,不過讓人費(fèi)解的是此次公司卻以如此低廉的價(jià)格一并將這塊寶貝給轉(zhuǎn)了出去.若重組成功,接手這部分資產(chǎn)的背后接盤方無疑將占得巨大的便宜."上述人士如是說.
    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者翻閱公司公告后得出的數(shù)據(jù)證實(shí)了上述知情人士的判斷.
    2006年1月24日,大成股份董事會(huì)通過了《關(guān)于控股股東以非現(xiàn)金資產(chǎn)抵償占用公司資金的議案》,大股東用淄博市淄川區(qū)聊齋路1號(hào) (以下簡(jiǎn)稱聊齋路1號(hào))土地抵債,面積6.17萬平方米.
    2009年11月20日,公司董事會(huì)決議公告中提到,公司決定以位于淄川區(qū)寨里鎮(zhèn)袁家村西聊齋路2號(hào)(以下簡(jiǎn)稱聊齋路2號(hào))的土地使用權(quán)作為抵押物, 與齊商銀行體壇支行簽訂抵押擔(dān)保借款合同.這表明,聊齋路2號(hào)土地也為公司所有,面積為6.18萬平方米.
    與此同時(shí),大成股份2010年報(bào)還披露,公司另有6處土地進(jìn)行了貸款抵押,分別為張店區(qū)洪溝路25號(hào),張店區(qū)東三路北首,公司以東,淄川區(qū)羅村鎮(zhèn)土地,張店區(qū)寶石鎮(zhèn)土地, 張店區(qū)湖田鎮(zhèn)商家村北土地.上述土地使用權(quán)也應(yīng)為公司所有,這些地塊的面積分別為37.55萬平方米,6235.34平方米,1.71萬平方米,113.32萬平方米,6.31萬平方米,5.25萬平方米.
    綜合以上數(shù)據(jù),大成股份共計(jì)擁有8塊土地,總面積合計(jì)約為177.11萬平方米,折合2656.65畝.這部分土地現(xiàn)在情況到底如何?
    多宗土地將變商用
    記者從當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)文件以及公司公告發(fā)現(xiàn), 大成股份的不少土地處于市中心位置且面臨搬遷,這部分土地未來的升值潛力巨大.
    張店區(qū)洪溝路25號(hào), 張店區(qū)東三路北首,公司以東土地處于搬遷范圍.公司在張店區(qū)主要土地是洪溝路25號(hào)地塊,是公司總部及主要生產(chǎn)基地所在地,所占面積較大,約37.5萬平方米.張店區(qū)東三路北首,公司以東的土地與洪溝路25號(hào)相鄰.
    根據(jù)淄博市城市總體規(guī)劃(2006-2020), 中心城區(qū)東部化工區(qū)是指東一路,杏園路, 東四路,商城東路的合圍區(qū)域,主要包括新華制藥(000756),大成農(nóng)藥等4家大型化工企業(yè).該片土地用地性質(zhì)由工業(yè)調(diào)整為居住,公共綠地或公共設(shè)施等用地.
    同時(shí),公司2010年7月3日的公告也表示,按照淄博市政府對(duì)東部工區(qū)搬遷企業(yè)的整體規(guī)劃,公司擬搬遷至齊魯化學(xué)工業(yè)區(qū).
    淄川區(qū)寨里鎮(zhèn)袁家村西聊齋路1號(hào), 2號(hào)土地面積合計(jì)約13.48萬平方米.根據(jù)中國(guó)建設(shè)招標(biāo)網(wǎng)"國(guó)有土地使用權(quán)拍賣, 掛牌出讓公告",上述土地規(guī)劃用途為住宅,商業(yè).
    此外, 張店區(qū)寶石鎮(zhèn)6.3萬平方米土地是公司子公司魯昊公司所在地,也有搬遷的可能.而張店區(qū)湖田鎮(zhèn)商家村北的5.25萬平方米土地已是部分房產(chǎn)所在地.
    面積最大的羅村鎮(zhèn)地塊, 占地約113萬平方米,是原山東洪山鋁土礦使用的一宗土地,設(shè)定用途為工業(yè)用地,設(shè)定使用年限為50年,公司原控股股東淄博市財(cái)政局以155.48元/平方米的價(jià)格,用以抵償其對(duì)大成股份1.76億元債務(wù).
    由此可見,8幅地塊中就有5幅確定改為商用,總面積為57.48萬平方米.
    在如今"寸土寸金"的年代,大成股份對(duì)自家土地的估值竟然不超過1.87億元.在業(yè)內(nèi)人士的指點(diǎn)下,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從公司土地抵押貸款,當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屖袌?chǎng)價(jià)格, 房地產(chǎn)價(jià)格等多個(gè)角度對(duì)公司土地價(jià)格進(jìn)行了估算,最終結(jié)果都顯示:大成股份土地價(jià)格被嚴(yán)重低估了!
    同類地塊市價(jià)28倍于預(yù)估值
    豐厚的土地儲(chǔ)備和變更商用后的增值潛力,在大成股份的重組預(yù)案中,顯得頗為"廉價(jià)".
    大成股份重組預(yù)案顯示, 截至2010年12月31日,公司的無形資產(chǎn)(年報(bào)中軟件等無形資產(chǎn)凈值僅有幾十萬元, 絕大部分為土地使用權(quán))為1.87億元.按照177.11萬平方米(2656.65畝)計(jì)算, 大成股份每平方米土地僅值約105.58元,每畝單價(jià)為7.04萬元.在這個(gè)"寸土寸金"的年代,如此低廉的地價(jià)是否符合淄博當(dāng)?shù)氐膶?shí)際行情?
    在淄博市國(guó)土資源局網(wǎng)站中,有一條"招拍掛出讓成交結(jié)果公示表".該結(jié)果發(fā)布時(shí)間為2011年3月31日, 地塊位于張店區(qū)新村西路111號(hào),用途為商務(wù)金融用地,城鎮(zhèn)住宅用地.土地面積8969.71平方米,成交價(jià)格為2650萬元,每平方米的價(jià)格約為2954.39元,是大成股份預(yù)估單價(jià)105.58元的28倍.從網(wǎng)絡(luò)地圖來看,該地塊與大成股份張店區(qū)洪溝路25號(hào)相距僅4公里.
    值得一提的是,在這份置出資產(chǎn)的評(píng)估中,并未對(duì)大成股份擁有的土地作出分毫的增值.然而,在對(duì)華聯(lián)礦業(yè)的評(píng)估中,卻對(duì)其擁有的土地使用權(quán)進(jìn)行了評(píng)估增值.在重組預(yù)案中可以看到,對(duì)于華聯(lián)礦業(yè)的土地使用權(quán),報(bào)告稱:"土地使用權(quán)因市場(chǎng)供需和資源稀缺導(dǎo)致價(jià)格上漲, 形成評(píng)估增值."重組預(yù)案中,公司為何要"厚此薄彼"呢?如果按照市場(chǎng)價(jià)計(jì)算,公司這部分土地價(jià)值究竟幾何呢?
    大成股份的大部分土地都在銀行進(jìn)行了抵押貸款.根據(jù)銀行的足值抵押原則,一般是以土地價(jià)值的六折給予相關(guān)土地的抵押額度.從大成股份的土地抵押情況,能夠大致還原其土地的價(jià)值情況.
    大成股份重組預(yù)案中提及擬置出資產(chǎn)的抵押,質(zhì)押,擔(dān)保及訴訟狀況.
    涉及的土地有:
    1.2009年4月7日公司與中國(guó)建設(shè)銀行(601939)股份有限公司淄博張店支行簽訂了最高額抵押合同, 最高額度為2.15億元,以公司位于張店鴻溝路25號(hào)37.55萬平方米的土地使用權(quán) (淄國(guó)用2022年第A01202號(hào)), 張店區(qū)東三路北首6235.34平方米的土地使用權(quán)(淄國(guó)用2002年第A01203號(hào)),公司以東1.71萬平方米的土地使用權(quán)(淄國(guó)用2002年第A01204號(hào))為其提供抵押擔(dān)保,抵押物2010年12月31日賬面凈值為1041.52萬元.
    2.2008年8月1日,公司與中國(guó)工商銀行(601398)股份有限公司淄博分行簽訂了2008年張店(抵)字第0062號(hào)最高額抵押合同, 最高額度為2.67億元,以公司位于淄川區(qū)羅村鎮(zhèn)113.32萬平方米的土地使用權(quán) (淄國(guó)用 (2006)第C00999號(hào))為其提供抵押擔(dān)保,2010年12月31日賬面凈值為1.16億元.
    3. 2008年6月20日公司與中國(guó)銀行(601988)股份有限公司淄博分行簽訂了2008年淄中業(yè)高押字002號(hào)最高額抵押合同,最高額度為677元,以魯昊公司位于張店區(qū)寶石鎮(zhèn)6.31萬平方米的土地使用權(quán)(淄國(guó)用(2002)字第F00117)為其提供抵押擔(dān)保,2010年12月31日賬面凈值為280.95萬元.
    由此可以看出,直至公司重組評(píng)估時(shí),公司有157.80萬平方米的土地都在銀行進(jìn)行了抵押貸款, 占到公司擁有土地的89%.而這部分土地在銀行貸款的總額度為4.89億元.
    根據(jù)足值抵押原則,銀行給予的額度大致是公司土地價(jià)值的六折左右,還原上述157.8萬平方米土地,真實(shí)價(jià)值約為8.15億元.也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于公司1.87億元的無形資產(chǎn).
    ●估算二:類比法土地價(jià)值總計(jì)約28.9億元
    對(duì)于大成股份所有地塊,參照同類地塊的拍賣價(jià)和其他估價(jià)方式,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者粗略統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn),上述8宗地塊價(jià)值在28.9億元左右.
    首先看張店區(qū)住宅用土地拍賣價(jià)格:在去年9月7日,山東光彩銀星拍賣有限公司拍賣宗地為淄博市2010(轉(zhuǎn))字-張001號(hào)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán),土地面積14.63萬平方
米,最后以6.95億元成交,折算為4800元/平方米.公司在張店區(qū)住宅用土地約為51.44萬平方米,按4800元/平方米來算,約為24.69億元.
    淄川區(qū)寨里鎮(zhèn)住宅用地價(jià)格:由于缺乏近期當(dāng)?shù)氐耐恋嘏馁u價(jià)格,參照該地2008年商品房開盤價(jià)格1500元/平方米, 考慮到該地區(qū)的土地的升值,給予30%的溢價(jià),測(cè)算得單價(jià)最少為1000元/平方米.公司在淄川區(qū)寨里鎮(zhèn)的土地約12.35萬平方米,按1000元/平方米,價(jià)值約1.24億元.
    淄川區(qū)工業(yè)用地價(jià)格:由于缺少淄川區(qū)工業(yè)用地價(jià)格,我們參照博山區(qū)和周村區(qū)的相關(guān)價(jià)格.2008年12月31日,國(guó)土資源部印發(fā)了《關(guān)于調(diào)整部分地區(qū)土地等別的通知》(國(guó)土資發(fā)〔2008〕308號(hào)), 淄博市博山區(qū)和周村區(qū)土地六等地到八等地,工業(yè)用地出讓最低價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)分別為336元/平方米和252元/平方米. 如果參照該地方的工業(yè)地最低出讓標(biāo)準(zhǔn),則按照260元/平方米測(cè)算.公司于淄川區(qū)羅村鎮(zhèn)的工業(yè)用地面積為113.32萬平方米,按0.026萬元/平方米估算,土地價(jià)值為2.97億元.加總后,大成股份的土地價(jià)值合計(jì)約為28.9億元.
    綜上,無論是從銀行的評(píng)價(jià)體系還是按照市場(chǎng)成交價(jià)來計(jì)算,大成股份的土地價(jià)值都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其重組預(yù)案的估值.公司表示,最終的評(píng)估價(jià)以相應(yīng)機(jī)構(gòu)及監(jiān)管部門的結(jié)果為準(zhǔn). 那最終的評(píng)估結(jié)果又將如何呢?上述土地作價(jià)會(huì)否大幅調(diào)高呢?《每日經(jīng)濟(jì)新聞》將繼續(xù)關(guān)注.
    同步播報(bào)
    公司回應(yīng):等待評(píng)估報(bào)告出爐
    對(duì)于大成股份的上述問題,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》(以下簡(jiǎn)稱NBD)記者采訪了公司證券事務(wù)代表沈旭艷.
    NBD:我們了解到公司擁有很多土地,且公司不少土地也正在搬遷,這些土地到底價(jià)值多少呢?
    沈旭艷:現(xiàn)在具體的評(píng)估值還沒有出來, 重組預(yù)案只是預(yù)估值,并不是最終的評(píng)估結(jié)果,我們也不清楚這些土地到底值多少錢.
    NBD:據(jù)我們了解,你們手中的土地價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于此次的預(yù)估值,為什么差距這么大?
    沈旭艷:我們也不清楚,要等評(píng)估報(bào)告出來才知道.
    NBD:公司土地若真如我們了解的值錢,為何還要做資產(chǎn)重組,最終的評(píng)估結(jié)果會(huì)不會(huì)出現(xiàn)置出資產(chǎn)的價(jià)值比置入價(jià)值還高,從而導(dǎo)致重組流產(chǎn)?
    沈旭艷:要等最終的評(píng)估結(jié)果出來才知道, 雖然我們有很多土地,但生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況不好,我們不可能以賣地來維持公司生存.既然做了重組,我們也希望能夠成功.